El certificado bancario de un crédito hipotecario es indispensable, pero su cifra no siempre coincide con el valor finalmente deducible en renta. Para el año gravable 2025 deben separarse intereses, abonos a capital, seguros y otros cobros, y luego aplicar los límites tributarios. La totalidad de la cuota mensual no es una deducción.
El artículo 119 del Estatuto Tributario permite deducir los intereses pagados sobre préstamos para adquisición de vivienda del contribuyente. Cuando el acreedor no está sometido a vigilancia estatal, el préstamo debe estar garantizado con hipoteca. La regla cubre los intereses efectivamente pagados en el año y no el simple valor causado o proyectado en el plan de amortización.
La deducción tiene un límite anual de 1.200 UVT. Con la UVT de 2025 en $49.799, el máximo especial corresponde a $59.758.800.
Tampoco integran automáticamente la deducción los abonos a capital, seguros de vida o incendio, honorarios de estudio, gastos de cobranza ni cuotas de administración. El soporte debe discriminar el interés o la corrección monetaria admisible. Si el documento agrupa conceptos, es necesario solicitar a la entidad financiera una certificación detallada antes de presentar el Formulario 210.
El artículo 2 de la Ley 2434 de 2024 permitió incorporar determinados gastos notariales, impuestos y costos de registro y transferencia dentro de la financiación de vivienda. El Concepto DIAN 003591, interno 422, del 27 de marzo de 2025 precisó que los intereses generados por la parte financiada para adquirir la vivienda pueden acceder a la deducción, sujeto al límite individual del artículo 119 del Estatuto Tributario y al límite general de la cédula.
La doctrina también ha reconocido la posible procedencia en un leasing habitacional cuando, para efectos fiscales, se trata de arrendamiento financiero. El Oficio DIAN 906856, interno 100208221-1446, del 6 de noviembre de 2020 señaló que los intereses o la corrección monetaria pagados bajo esa modalidad pueden someterse al límite de 1.200 UVT, siempre que se satisfagan las condiciones del régimen aplicable.
Existe un segundo control: el numeral 3 del artículo 336 del Estatuto Tributario limita la suma de rentas exentas y deducciones especiales de la cédula general al 40% de la base allí señalada y, en todo caso, a 1.340 UVT. Por eso una persona puede tener intereses inferiores a 1.200 UVT y, aun así, no aprovecharlos totalmente si otras partidas consumieron el límite general.
Deben revisarse el contrato de crédito o leasing, escritura de adquisición, certificado anual de intereses, extractos, comprobantes de pago y titularidad de la vivienda. Cuando existen varios deudores, no es prudente duplicar el mismo interés en dos declaraciones: cada contribuyente debe poder probar el pago y la proporción que pretende deducir.
En conclusión, el certificado del banco es el punto de partida, no la cifra automática de la declaración. Identifique solo los intereses, aplique primero el máximo de 1.200 UVT y después compruebe el límite general de la cédula; esa secuencia evita convertir capital y cobros accesorios en una deducción improcedente
Fuente: Artículo 119 y numeral 3 del artículo 336 del Estatuto Tributario; artículo 2 de la Ley 2434 de 2024; Concepto DIAN 003591, interno 422, del 27 de marzo de 2025; Oficio DIAN 906856, interno 100208221-1446, del 6 de noviembre de 2020.
