Una persona puede transferir la propiedad de un inmueble a sus hijos y conservar el derecho de vivir en él o recibir sus arriendos. Esta operación puede reducir el impuesto de ganancia ocasional de la donación inicial, pero no significa que el inmueble desaparezca fiscalmente ni que toda transferencia esté libre de impuestos.
Los artículos 669, 823 y 824 del Código Civil distinguen dos derechos: la nuda propiedad, que conserva la titularidad sin el goce del bien, y el usufructo, que permite usarlo y percibir sus frutos. Por ejemplo, un padre puede donar la nuda propiedad a su hija y reservarse el usufructo vitalicio para seguir habitando el inmueble o arrendándolo.
El beneficio de planeación está en el numeral 11 del artículo 303 del Estatuto Tributario. Para determinar la ganancia ocasional derivada de un acto gratuito, el usufructo vitalicio se valora en el 70 % del valor fiscal del bien y la nuda propiedad en el 30 % restante. Si el usufructo es temporal, su valor es el 5 % por cada año de duración, sin superar el 70%.
Ejemplo práctico: supongamos que una vivienda tiene un valor fiscal de $500.000.000 conforme a las reglas del artículo 303 del Estatuto Tributario y que un padre dona en 2026 únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo vitalicio. La hija recibe un derecho valorado en $150.000.000 (30 %). Según el numeral 4 del artículo 307 del Estatuto Tributario, puede tratar como exento el 20 % de la donación, hasta 1.625 UVT: en este caso, $30.000.000. La ganancia ocasional gravada sería de $120.000.000 y, a la tarifa del 15 % del artículo 314, el impuesto ilustrativo sería de $18.000.000.
Si, bajo los mismos supuestos, se donara de inmediato el dominio pleno por $500.000.000, la exención del 20 % estaría limitada a 1.625 UVT ($85.107.750 en 2026). La base gravada sería $414.892.250 y el impuesto aproximado, $62.233.838. La diferencia inicial sería de aproximadamente $44,2 millones, pero no se están transmitiendo los mismos derechos: en la primera opción el padre conserva un usufructo con valor económico.
Existe otra ventaja importante: el parágrafo 3 del artículo 303 del Estatuto Tributario establece que no se genera ganancia ocasional cuando el usufructo se consolida en el nudo propietario. Así, si termina el usufructo vitalicio por fallecimiento del usufructuario y la hija pasa a tener el dominio pleno, esa sola consolidación no causa una segunda ganancia ocasional. Es distinto de las transferencias sucesivas entre patrimonios diferentes, que requieren un análisis propio.
¿Quién declara los arriendos? Según el Oficio DIAN 055120 del 17 de septiembre de 2014, los ingresos derivados del bien corresponden fiscalmente al usufructuario, mientras el nudo propietario declara el derecho que le pertenece. Si el padre se reservó el usufructo y recibe $3.000.000 mensuales por arrendamiento, él declara esos ingresos, no su hija. Por tanto, reservarse el usufructo no reduce por sí solo el impuesto de renta sobre los arriendos.
Si se desea trasladar realmente el disfrute y los ingresos a otra persona, podría constituirse a su favor un usufructo, pero deben evaluarse la ganancia ocasional si es gratuito, o el ingreso y costo fiscal correspondiente si es oneroso, la tributación futura de los frutos y la efectiva administración del bien. No basta cambiar el nombre del receptor en los contratos o consignar los arriendos en la cuenta de un familiar.
La operación también tiene costos y requisitos. El artículo 826 del Código Civil exige instrumento público inscrito para constituir usufructo sobre inmuebles mediante acto entre vivos. Deben revisarse gastos notariales y de registro, posibles efectos en el impuesto de timbre y las obligaciones patrimoniales de ambos titulares. El Concepto DIAN 012919, interno 1500, del 23 de septiembre de 2025 aclaró que transferir la nuda propiedad constituye una enajenación relevante para las reglas del impuesto de timbre cuando se configuren sus requisitos.
Además, el Consejo de Estado, Sección Cuarta, sentencia del 10 de noviembre de 2022, expediente 25400, precisó que la donación no genera renta para el donante por aplicación del artículo 90 del Estatuto Tributario, pues no existe precio; la ganancia ocasional corresponde al beneficiario de la donación. Toda operación debe ser real y respetar los derechos de terceros. El artículo 869 del Estatuto Tributario permite desconocer negocios artificiosos destinados a obtener ventajas fiscales.
Antes de donar, compare el impuesto actual, los costos de formalización, quién disfrutará el inmueble, quién declarará los arriendos y las consecuencias sucesorales. El usufructo y la nuda propiedad pueden servir para una planeación patrimonial y tributaria legítima, pero solo cuando existe una transferencia jurídica auténtica, debidamente documentada y con efectos económicos reales.
Fuente: Artículos 90, 261, 263, 267, 302, numeral 11 y parágrafo 3 del artículo 303, numeral 4 del artículo 307, artículos 314, 519 y 869 del Estatuto Tributario; artículos 669, 823, 824 y 826 del Código Civil; Oficio DIAN 055120 del 17 de septiembre de 2014; Concepto DIAN 012919, interno 1500, del 23 de septiembre de 2025; Concepto DIAN 003188, interno 610, del 24 de mayo de 2023; Consejo de Estado, Sección Cuarta, sentencia del 10 de noviembre de 2022, expediente 25400.
Enlaces:
Oficio DIAN 055120 de 2014 – usufructuario y nudo propietario: https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/oficiodian551202014.htm
Concepto DIAN 012919 de 2025 – nuda propiedad e impuesto de timbre: https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/oficiodian129192025.htm
Concepto DIAN 003188 de 2023 – donaciones y ganancias ocasionales: https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/oficiodian31882023.htm
Consejo de Estado – sentencia expediente 25400 de 2022: https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/11001-03-27-000-2020-00025-00%2825400%2920221110.htm
