Vender una vivienda puede generar impuesto de ganancia ocasional. Sin embargo, la ley permite exonerar hasta 5.000 UVT de la utilidad si el inmueble era la casa o apartamento de habitación y el dinero se destina conforme a las reglas legales. La planeación debe realizarse antes de firmar la escritura, no cuando se prepara la declaración de renta.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022, establece esa exención. Para 2026, con una UVT de $52.374, el límite es de $261.870.000. Se trata de utilidad exenta, no de una devolución de dinero ni de una deducción del precio total de venta.
El inmueble debe haber sido poseído por dos años o más. Según el artículo 300 del Estatuto Tributario, la utilidad de vender un activo fijo poseído durante ese término constituye ganancia ocasional. Si se vende antes de los dos años, la utilidad se somete, por regla general, al impuesto de renta ordinaria y no procede esta exención.
El artículo 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016, modificado por el artículo 1 del Decreto 1920 de 2023, exige destinar la totalidad del dinero recibido en la venta a una o varias cuentas AFC cuyo único titular sea el vendedor, para comprar otra vivienda de habitación, o al pago de créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida. Ambas alternativas pueden combinarse.
Atención: cuando el dinero se paga directamente al crédito hipotecario de la vivienda vendida, no necesita pasar antes por una cuenta AFC, pero el abono debe probarse. Los retiros de la cuenta AFC pueden utilizarse para adquirir vivienda nueva o usada, pagar la cuota inicial, cuotas hipotecarias, leasing habitacional o la preventa mediante fideicomiso inmobiliario, conforme a la reglamentación.
Ejemplo: una persona vende su vivienda, poseída desde hace ocho años, por $700.000.000. El costo fiscal comprobado es de $400.000.000 y la utilidad de $300.000.000. Si cumple los requisitos y destina todos los recursos recibidos a los fines autorizados, $261.870.000 serán ganancia ocasional exenta y solo $38.130.000 quedarán gravados.
El artículo 314 del Estatuto Tributario fija para las personas naturales residentes una tarifa del 15 % sobre ganancias ocasionales gravadas. En este ejemplo, el impuesto sería $5.719.500, frente a $45.000.000 sin exención. El ahorro potencial es $39.280.500, suponiendo que no existen otras circunstancias que alteren el cálculo. No basta depositar únicamente los $300.000.000 de utilidad: debe atenderse el destino legal de todo el dinero recibido.
Una precisión: ya no existe para esta exención el límite catastral o de autoavalúo de 15.000 UVT. La reforma del artículo 31 de la Ley 2277 de 2022 eliminó esa condición y redujo la exención de 7.500 a 5.000 UVT. La DIAN explicó ese cambio en el Concepto 011383, interno 433, del 11 de junio de 2024.
El beneficio no aplica a cualquier inmueble: debe tratarse de la vivienda de habitación, no de un local o finca de recreo. El precio real y el costo fiscal deben estar respaldados conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario. Además, utilizar después el dinero de la AFC para fines diferentes hace perder la exención y ocasiona las retenciones no practicadas, según el artículo 311-1 del Estatuto Tributario.
Antes de escriturar, verifique los dos años de posesión, liquide la utilidad, calcule el ahorro, coordine con la entidad financiera el destino de los recursos y revise con la notaría la retención en la fuente. Una venta correctamente planeada puede disminuir legalmente el impuesto; mover libremente el dinero después puede impedir el beneficio.
Fuente: Artículo 90 del Estatuto Tributario; artículo 300 del Estatuto Tributario; artículo 311-1 del Estatuto Tributario; artículo 314 del Estatuto Tributario; artículo 31 de la Ley 2277 de 2022; artículo 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016, modificado por el artículo 1 del Decreto 1920 de 2023; Concepto DIAN 011383, interno 433, del 11 de junio de 2024.
