Es frecuente que en los arrendamientos de locales comerciales, los arrendatarios remodelen o construyan en la propiedad ajena para adecuar las instalaciones a las necesidades de su negocio.
¿Cómo se debe contabilizar esa inversión en propiedad ajena? ¿se reconoce como un gasto o como un activo? ¿se trata de un derecho intangible o de una propiedad planta y equipo?. ¿cuál es el criterio de amortización o depreciación?
Partidas inmateriales
Lo primero que debemos considerar es la materialidad de la partida; es decir, ¿se trata de una inversión importante, capaz de influir en las decisiones que se toman a partir de los estados financieros o es un gasto menor que no afecta los indicadores?.
El concepto de materialidad es subjetivo, la NIIF no define un monto específico para considerar material o inmaterial una partida; esto depende del tamaño y características de cada empresa, por lo tanto, debemos remitirnos a las políticas contables de la empresa para determinar si la inversión es o no materialmente importante.
Cuando se trata de una inversión inmaterial, por ejemplo, un gasto por mantenimiento, pintura, etc; se debe contabilizar como gasto afectando el resultado del periodo.
Otro caso que afecta el resultado, es cuando la inversión se espera usar por un tiempo inferior a un año.
Partidas materialmente importantes que se esperan usar por más de un año
Las construcciones en propiedad ajena son activos corporales, con apariencia física, y cumplen con la definición de propiedad planta y equipo que encontramos en las NIIF.
Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que:
(a) se mantienen para su uso en la producción o suministro de bienes o
servicios, para arrendarlos a terceros o con propósitos administrativos; y
(b) se esperan usar durante más de un periodo. (Párrafo 6 NIC 16; 17.2 NIIF para Pymes)
Por lo tanto, las construcciones en propiedad ajena se deben reconocer como elementos de Propiedad Planta y Equipo.
Criterio para la depreciación
Para determinar la vida útil del activo en el reconocimiento de la depreciación, se deben considerar los siguientes aspectos:
(a) la utilización prevista del activo. El uso se evalúa por referencia a la capacidad o al producto físico que se espere del mismo.
(b) El desgaste físico esperado, que dependerá de factores operativos tales
como el número de turnos de trabajo en los que se utilizará el activo, el programa de reparaciones y mantenimiento, y el grado de cuidado y conservación mientras el activo no está siendo utilizado.
(c) La obsolescencia técnica o comercial procedente de los cambios o mejoras en la producción, o de los cambios en la demanda del mercado de los productos o servicios que se obtienen con el activo.
(d) los límites legales o restricciones similares sobre el uso del activo, tales como las fechas de caducidad de los contratos de arrendamiento relacionados (Párrafo 56 NIC 16; Párrafo 17.21 NIIF Pymes)
Es importante tener en cuenta que bajo NIIF prima la esencia financiera sobre la forma legal; por lo tanto, si se estima que un contrato de arrendamiento va a ser renovado, la vida útil de una construcción en propiedad ajena, puede determinarse teniendo en cuenta el tiempo de uso esperado, que puede llegar a ser superior al plazo del contrato vigente.
